Bei Immobilien folgt auf den Neubauboom der Modernisierungsboom

Die Volksbank BraWo bleibt auch in Umbruchszeiten der Immobilienmärkte ein starker Partner in der Region und ist wichtiger Ansprechpartner bei Immobilienthemen. Der jüngste Neubauboom wird nach Aussage der BraWo-Immobilienexperten von einem Sanierungsboom abgelöst. „Wir erleben gerade eine Zeitenwende am Immobilienmarkt: Die energetische Gebäudesanierung rückt bei Finanzierungsvorhaben immer stärker in den Fokus. Der Bauboom der letzten Jahre könnte sich zum Modernisierungsboom wandeln“, sagt André Bonitzke, Leiter Immobilien bei der Volksbank BraWo, am 30.08.22 im Rahmen eines Roundtable-Gesprächs mit Journalisten. Vier große Themen beherrschen nach Bonitzkes Worten derzeit den Immobilienmarkt in der Region: die Kostensituation bei den Baustoffpreisen (und die Verfügbarkeiten), die Entwicklung der Finanzierungszinsen, der Paradigmen-Wechsel bei den Fördermitteln sowie die Angebotssituation.

Im Gesamtmarkt der Region Braunschweig-Wolfsburg sanken die Immobilientransaktionen im ersten Halbjahr 2022 um 16 %, in manchen Teilgebieten sogar um 20 %. Entgegen dem Trend entwickelte sich das Geschäft der Volksbank BraWo sehr positiv: Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 finanzierten ca. 30 % mehr Kunden ihren Wohntraum über die Volksbank. „Während bei Großbanken in der jetzigen Zins- und Risikosituation der Appetit im Baufinanzierungsgeschäft zurückgeht, ist die Volksbank BraWo ganz anders aufgestellt“, erläutert Bonitzke. „Die BraWo ist vor Ort, kennt den Markt und die Akteure. Sie ist ausgestattet mit Prozessen und Strukturen, die nah am Kunden sind – sie kann sich die Immobilienobjekte anschauen, einschätzen und bewerten.“

Die „große Unbekannte“ sei in der aktuellen Lage die Entwicklung der Baustoffpreise, sagt Bonitzke. „Immobilienprojekte müssen im Vorfeld für Bauträger, Investoren sowie private Bauherren kalkulierbar sein, aber: Kaum jemand kann heute sagen, zu welchen Konditionen die unterschiedlichen Gewerke in der jeweiligen Bauphase arbeiten können und was die Baustoffe kosten werden.“ Dies führe zu großer Unsicherheit sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich.

Zum steilen Anstieg der Baufinanzierungszinsen stellen sich viele Kunden die Frage nach der Ursache, schließlich hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen noch gar nicht relevant angehoben. „Die Konditionierung in der Baufinanzierung erfolgt nicht auf Basis der Leitzinsen der EZB, sondern auf Basis der langfristigen Pfandbriefrenditen“, erläutert Bonitzke. Von 2014 bis 2020 gab es entweder eine fallende Tendenz oder eine Seitwärtsbewegung – mit dem absoluten Tiefststand Anfang 2021.“ Seit Anfang 2022 ist das Zinsniveau in einer noch nicht dagewesenen Geschwindigkeit gestiegen. Dies ist ein Nachholeffekt der bereits erwarteten Anpassungen (durch Corona ausgebremst) und wurde durch die hohe Inflation noch beschleunigt. Da es aber noch keinen signifikanten Rückgang bei den Immobilienpreisen gibt, ist die Anzahl derer, die sich eine Immobilie leisten können und wollen, geringer geworden. Selbst wenn eine Finanzierung rechnerisch noch darstellbar ist, so entscheiden sich derzeit Interessenten oftmals gegen die Immobilienfinanzierung.

Bei den Fördermitteln ist die BraWo immer stärker als „Finanzierungslotse im Fördermittel-Dickicht“ gefordert, wie es Bonitzke beschreibt. Viele Neubauinteressierten wurden am 24. Januar 2022 kalt erwischt, als die Bundesregierung plötzlich die Neubauförderung zugunsten der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stoppte. Seitdem ist eine extrem dynamische Entwicklung bei den Förderprogrammen zu erleben. Langfristig ehrgeizige Klimavorgaben sorgen für einen erhöhten Finanzierungsbedarf – teils wöchentlich wechselnde Förderangebote erschweren jedoch den Überblick. „Hier ist es für den Laien nahezu unmöglich die Übersicht zu behalten, welche Maßnahme wie und überhaupt, ob gefördert wird“, sagt der Leiter des BraWo-Immobiliengeschäfts. Als Beleg für die Expertise der BraWo verweist er darauf, dass das Unternehmen für das Jahr 2021 erneut von der DZ Bank als Top-Partner im Bereich der Fördermittel ausgezeichnet wurde.

Der Sanierungsboom zeichnet sich in der Bewilligungsstatistik der Förderprogramme bereits eindeutig ab: Mit der Reform der BEG werden jährliche Bewilligungen von 13 bis 14 Mrd. Euro möglich bleiben, davon etwa 12 bis 13 Mrd. Euro für Sanierungen. Zum Vergleich: 2021 wurden rund 8 Mrd. Euro und 2020 rund 5 Mrd. Euro für die Sanierung ausgegeben. 2022 sind es aktuell für die Sanierungsförderung schon rund 9,6 Mrd. Euro im Zeitraum von Januar bis Juli 2022.

Dirk Rosskopf, Geschäftsführer der Volksbank BraWo Immobilien GmbH, wagt einen Ausblick und stellt fest: „Gewinner der neuen Marktsituation ist die Bestandsimmobilie – deren Sanierung und Modernisierung rückt in den Fokus der Kunden. Aufgrund der aktuellen Energiekrise ist besonders die energetische Sanierung zur Einsparung von Energie hoch im Kurs. Auch Alternativlösungen zum Verkauf und Neukauf gewinnen an Bedeutung, z. B. der Umbau nach persönlichen Bedürfnissen insbesondere im Alter.“
Der realistische Marktpreis einer zum Verkauf stehenden Immobilie sei in einem sich ändernden Markt besonders wichtig, um lange Vermarktungszeiten und Preisverhandlungen zu vermeiden, so Rosskopf und betont: „Dabei sind die Nachbetrachtungen und der „Mittelwert“ aus dem Internet nicht ausreichend. Persönliche Beratung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften der Immobilie ist entscheidend. Denn jede Immobilie ist einzigartig“. Das Fazit könne demnach nur lauten: „Das Immobiliengeschäft war schon immer ein Beratungsgeschäft – bei den beschriebenen dynamischen Veränderungen gilt dies umso mehr für das Jahr 2022.“